Notare - Aktuelles

Teile und herrsche – auch im Eigenheim?

2021-10-04

Teilkäufer versprechen Eigentümern finanzielle Freiheit, ohne dass sie auf das Leben in der eigenen Immobilie verzichten müssen. Das Modell ist aber kein Allheilmittel für finanzielle Sorgen im Alter.

Finanzieller Spielraum bei gewohnter Sicherheit?

Fast die Hälfte der Wohnimmobilien in Deutschland werden von den Eigentümern selbst bewohnt. Doch was passiert, wenn die Eigentümer im Alter finanziellen Spielraum benötigen und ein Großteil des Vermögens in der Immobilie gebunden ist? Als Alternative zum klassischen Bankdarlehen wird zunehmend der teilweise Verkauf des Eigenheims beworben. Bei diesem Modell verkaufen die Eigentümer bis zu 50 % ihrer Immobilie an einen sogenannten Teilkäufer. Den Kaufpreis bekommen sie ausgezahlt und können damit größere Ausgaben decken oder ihre Rente aufbessern. Die Verkäufer können die Immobilie wie bisher nutzen. Der Teilkäufer steht dann zwar als Miteigentümer im Grundbuch, ist aber „stiller Teilhaber“. Die Reize eines solchen Modells liegen auf der Hand: Eigentümer müssen ihre gewohnte Umgebung nicht verlassen und profitieren neben der gewonnenen Liquidität auch anteilig von einer späteren Wertsteigerung.

Auf die Haken achten

Ein Verkauf des verbleibenden Anteils am freien Markt dürfte anschließend nahezu ausgeschlossen sein. Private Käufer haben schließlich kaum ein Interesse daran, nur einen Anteil an der Immobilie zu erwerben. Der stille Teilhaber müsste mitverkaufen – oder kaufen! In jedem Fall sollte man sich über die verbleibenden Kosten und drohende Gebühren klar werden, oft ist für die weitere Nutzung der Immobilie dem Teilkäufer ein Entgelt zu zahlen. Wird die Immobilie später verkauft, fällt häufig eine weitere Gebühr für den gemeinsamen Verkauf an. Kosten können sich zudem bei der Instandhaltung des Hauses verstecken. Diese muss der Verkäufer nämlich meist weiterhin alleine zahlen und die Anlage pflegen. Auch wenn der Teilkäufer häufig „stiller Teilhaber“ sein mag, bei wesentlichen Entscheidungen zur Immobilie ist der Verkäufer nicht mehr Alleinentscheider.

Alternativen prüfen - alles verkaufen?

Wenn Eigentümer einen Finanzschub benötigen, um die Immobilie halten zu können und laufende Kosten zu decken, lohnt sich der Teilverkauf oft nicht. Man sollte prüfen, ob man sich nicht besser „kleiner setzt“ und die überschüssige Liquidität zur Eigenversorgung nutzt. Alternativ sind auch Modelle mit lebenslangem Wohnrecht oder einer Rentenzahlung am Markt denkbar. Bevor die Immobilie also vorschnell zum Teilverkauf angeboten wird, lohnt es sich, über alternative Gestaltungsmodelle nachzudenken. Man sollte sich in jedem Fall Angebote verschiedener Anbieter einholen. Die dann getroffene Entscheidung setzt die unparteiliche Notarin oder der unparteiliche Notar in einen grundbuchsicheren Vertrag um, wobei sie oder er über die jeweiligen Risiken umfassend belehrt.

Weitere Pressemitteilungen des Medienverbunds zu allen Ratgeberthemen rund um das Notariat finden Sie im Presseportal des Medienverbunds der Notarkammern.

Selbstverfasst oder aus dem Internet? – Vorsicht vor privatschriftlichen Vollmachten!

2021-09-03

Vorsorgevollmachten sind ein wichtiges Instrument der Selbstbestimmung. Sie können den Vollmachtgeber davor bewahren, im Notfall unter Betreuung gestellt zu werden. Stattdessen wird eine Vertrauensperson bevollmächtigt, im Namen des Vollmachtgebers zu handeln. Handelt es sich jedoch um eine rein privatschriftliche (und keine notarielle) Vollmacht, kann sich die Vollmacht im Ernstfall als nutzlos herausstellen.

Vorsorgevollmachten sind ein wichtiges Instrument der Selbstbestimmung. Sie können den Vollmachtgeber davor bewahren, im Notfall unter Betreuung gestellt zu werden. Stattdessen wird eine Vertrauensperson bevollmächtigt, im Namen des Vollmachtgebers zu handeln. Handelt es sich jedoch um eine rein privatschriftliche (und keine notarielle) Vollmacht, kann sich die Vollmacht im Ernstfall als nutzlos herausstellen.

Was sollte eine gute (Vorsorge)Vollmacht beinhalten?

Die Vollmacht sollte regeln, wer wen wozu bevollmächtigt. Sie sollte also den Vollmachtgeber, den oder die Bevollmächtigten und die Handlungen, zu denen bevollmächtigt wird (z.B. Abschluss eines Kaufvertrags), genau bezeichnen. Vorlagen für Vorsorgevollmachten aus dem Internet oder von Nichtjuristen, wie z.B. vom Arzt oder von der Bank, müssen inhaltlich genau geprüft werden. Problematisch ist zum einen, wenn die Vorsorgevollmacht nicht als Generalvollmacht ausgestaltet ist und bestimmte Inhalte ausnimmt oder nicht ausdrücklich aufführt, die vielleicht auf den ersten Blick nicht auffallen oder wichtig erscheinen. Welchem juristischen Laien ist beispielsweise bewusst, dass ein Grundstücksverkauf an einen potentiellen Käufer, der den Kaufpreis fremdfinanziert, nicht möglich ist, wenn die Vollmacht nicht auch die Befugnis zur Unterwerfung des Vollmachtgebers unter die sofortige Zwangsvollstreckung umfasst?

Zum anderen ist eine „Internetvollmacht“ praktisch unbrauchbar, wenn der Bevollmächtigte laut Vollmacht beispielsweise erst handeln darf, wenn der Vollmachtgeber geschäftsunfähig ist. Dann müsste der Bevollmächtigte für jede Vertretungshandlung ein ärztliches Gutachten parat haben, das die Geschäftsunfähigkeit bescheinigt. Und wenn der Vollmachtgeber zwar geschäftsfähig, aber körperlich stark eingeschränkt ist, dann nützt ihm die Vollmacht ebenfalls nichts und es müsste doch ein Betreuer bestellt werden.

Damit die Vollmacht im Vorsorgefall auch wirklich hilft, sollte sie zumindest juristisch geprüft und bestenfalls gleich von einer Notarin oder einem Notar entworfen werden.

Auch die Form der Vollmacht ist entscheidend

Doch selbst eine rechtlich einwandfreie Vollmacht nützt nichts, wenn ihre Form ungenügend ist. Privatschriftliche Vollmachten helfen vor allem dann nicht, wenn die Vollmacht im Grundbuchverfahren verwendet werden soll. Hat der Vollmachtgeber beispielsweise Grundbesitz, der veräußert oder belastet werden muss, oder soll ein zu seinen Gunsten eingetragenes Wohnungs- oder Nießbrauchrecht gelöscht werden, darf das Grundbuchamt nur solche Vollmachten akzeptieren, bei denen zumindest die Unterschrift des Vollmachtgebers notariell beglaubigt wurde. Gleiches gilt für das Handelsregister. Selbst die Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde genügt nicht in jedem Fall. Wer auf Nummer Sicher gehen will, für den führt kein Weg an der Notarin oder dem Notar vorbei und das so früh wie möglich. Denn sobald der Vollmachtgeber geschäftsunfähig ist, kann er keine Vollmacht mehr erteilen oder seine frühere Unterschrift unter eine privatschriftlich erteilte Vollmacht nachträglich beglaubigen lassen. Nach jüngster Rechtsprechung ist es nicht einmal ausreichend, wenn ein Betreuer später notariell bestätigt, dass der Vollmachtgeber die Vollmacht in der Vergangenheit selbst unterschrieben hat. Dann müssen wichtige Rechtsgeschäfte vom Betreuungsgericht genehmigt werden, was mit Mehraufwand, zeitlicher Verzögerung und inhaltlichen Einschränkungen einher geht.

Mit der notariellen Vollmacht optimal vorgesorgt

Insbesondere wer über Grundbesitz oder ein Unternehmen verfügt, sollte das Gespräch mit seiner Notarin oder seinem Notar suchen und sich zum Thema „Vorsorgevollmacht“ beraten lassen, um im Fall der Fälle optimal vorgesorgt zu haben.

Nicht jedes Grundstück darf bebaut werden – Wie Bauherren Zeitverlust und Kosten vermeiden

2021-08-20

Viele, vor allem junge Paare hegen den Wunsch, ein Eigenheim für die Familie zu bauen. Beim Kauf eines Grundstückes sind jedoch einige wichtige Kriterien zu beachten. Nicht jede Fläche kann sofort bebaut werden. Selbst Grundstücke, die von der Gemeinde für den Hausbau vorgesehen sind, dürfen schlimmstenfalls erst in Jahrzehnten bebaut werden.

Viele, vor allem junge Paare hegen den Wunsch, ein Eigenheim für die Familie zu bauen. Beim Kauf eines Grundstückes sind jedoch einige wichtige Kriterien zu beachten. Nicht jede Fläche kann sofort bebaut werden. Selbst Grundstücke, die von der Gemeinde für den Hausbau vorgesehen sind, dürfen schlimmstenfalls erst in Jahrzehnten bebaut werden.

Nicht jedes Grundstück ist Bauland

Nicht jede Fläche, die von einer Stadt oder Gemeinde zum Verkauf angeboten wird, ist automatisch Bauland. Ob Käufer ein Grundstück zum Hausbau nutzen dürfen, regeln der kommunale Flächennutzungsplan, die Gemeindesatzung und tatsächliche Gegebenheiten. Prinzipiell lassen sich vier Grundstücksarten unterscheiden, von denen das Ackerland generell ausscheidet, da es nur für landwirtschaftliche Zwecke bestimmt ist.<br/>

Bebauung gegebenenfalls erst in Jahrzehnten

Weitere Arten von Grundstücken sind das sogenannte Bauerwartungsland, Rohbauland und das baureife Land. Einzig baureifes Land darf nach dem Kauf und Erteilung einer Baugenehmigung direkt bebaut werden. Zudem kann der Grundstückskauf nur hier mit einem Bankdarlehen finanziert werden. Rohbauland hingegen ist zwar bereits als Bauland ausgewiesen, jedoch ist es noch nicht erschlossen und die Bebauung somit noch nicht möglich. Handelt es sich gar um Bauerwartungsland, stimmt die Gemeinde der Bebauung im ungünstigsten Fall erst in Jahrzehnten zu.

Besichtigung vor dem Kauf

Potenzielle Käufer sollten das Grundstück, das sie erwerben möchten, unbedingt persönlich besichtigen. Ein besonders wichtiges Kriterium ist die Lage: Muss zum Beispiel ein Hang abgetragen werden? Eine etwaige Nähe zum Wasser macht den Kellerbau schwieriger. Weitere entscheidende Faktoren sind die Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten oder die Infrastruktur mit Schulen und Ärzten. Dies steigert oder senkt sowohl den Kaufpreis als auch den Wiederverkaufswert.

Entscheidende Details

Im Idealfall ist das Grundstück bereits voll erschlossen. Das heißt, es sind bereits Leitungen für Energie, Wasser, Abwasser, Telefon und Internet verlegt. Auch ist zu klären, welche Pflanzen auf dem Grundstück angebaut sowie ob und wann insbesondere große Bäumen gefällt werden dürfen. Um bestimmte Einschränkungen vorab überblicken zu können, lohnt sich ein Blick auf den Bebauungsplan. Dies betrifft vorgeschriebene Grenzabstände, die maximale Anzahl der Stockwerke oder die Form des Daches. Existiert kein Bebauungsplan, bieten die umliegenden Gebäude Orientierung. Wichtig ist auch, ob es sich um ein Wohn-, Misch-, Gewerbe- oder Industriegebiet handelt.

Sicherheit bei der Finanzierung

Über mögliche Rechte und Lasten des Grundstücks gibt das Grundbuch Auskunft. Wird zur Finanzierung ein Bankdarlehen aufgenommen, muss im notariellen Kaufvertragsentwurf eine Finanzierungsvollmacht für den Käufer vorgesehen sein. Die Notarin oder der Notar prüft zudem, ob ein Vorkaufsrecht seitens der Gemeinde besteht. Außerdem sollten Käufer vorab prüfen, ob Stadt, Gemeinde, Land, Bund oder Europäische Union Fördermittel gewähren. Vor allem junge Familien können oftmals besondere Unterstützung beantragen.

Weitere Meldungen finden Sie unter: https://ratgeber-notar.de

Bundestag beschließt Notvertretungsrecht für Ehegatten – Bundesnotarkammer warnt vor falscher Sicherheit

2021-08-03

Der Bundestag hat heute eine umfassende Reform des Vormundschafts- und Betreuungsrechts auf den Weg gebracht. Teil der Reform ist die Einführung eines Notvertretungsrechts für Ehegatten in Gesundheitsangelegenheiten. „Das Notvertretungsrecht schafft nur auf den ersten Blick mehr Sicherheit“, warnt Martin Thelen, Pressesprecher der Bundesnotarkammer. „Auch in Zukunft lässt sich nur mit einer Vorsorgevollmacht die Anordnung einer Betreuung sicher vermeiden.“

Der Bundestag hat heute eine umfassende Reform des Vormundschafts- und Betreuungsrechts auf den Weg gebracht. Teil der Reform ist die Einführung eines Notvertretungsrechts für Ehegatten in Gesundheitsangelegenheiten. „Das Notvertretungsrecht schafft nur auf den ersten Blick mehr Sicherheit“, warnt Martin Thelen, Pressesprecher der Bundesnotarkammer. „Auch in Zukunft lässt sich nur mit einer Vorsorgevollmacht die Anordnung einer Betreuung sicher vermeiden.“

Schwere Krankheit, Unfall, Demenz im Alter – der Ernstfall kann jeden treffen. Wer seine Angelegenheiten dann nicht mehr selbst regeln kann, wird ohne Vorsorgevollmacht unter Betreuung gestellt. „Daran ändert im Ergebnis auch das neue Notvertretungsrecht für Ehegatten nichts“, sagt Thelen. Es gilt aufgrund der Missbrauchsrisiken nämlich nur für bestimmte Gesundheitsangelegenheiten und nicht für Vermögensfragen. „Wenn eine Rechnung bezahlt werden muss und dafür ein Kontozugriff notwendig ist oder wenn nach einem Unfall für den behindertengerechten Umbau der Wohnung ein Kredit erforderlich ist, hilft das Notvertretungsrecht nicht weiter“, erklärt Thelen. „Zudem ist das Notvertretungsrecht zeitlich beschränkt. Es gilt nur für sechs Monate. Ist diese Zeit abgelaufen, muss anschließend eine Betreuerin oder ein Betreuer bestellt werden. Diese Person entscheidet dann über die Vornahme eines ärztlichen Eingriffs.“

Wer das Notvertretungsrecht nicht wünscht, kann zukünftig einen Widerspruch in das Zentrale Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer eintragen lassen. Der Widerspruch schließt das Notvertretungsrecht des Ehegatten jedoch nur aus, ohne etwas darüber auszusagen, wer stattdessen für einen handeln soll.

Um für den Notfall vorzusorgen, empfiehlt sich somit weiterhin eine Vorsorgevollmacht, ggf. in Verbindung mit einer Patientenverfügung. Mit der Vorsorgevollmacht kann eine Vertrauensperson bestimmt werden, die für einen handelt, wenn man hierzu selbst nicht mehr in der Lage ist. Die Vertrauensperson kann der Ehepartner, aber auch eine andere Person sein. Gibt es eine ausreichende Vorsorgevollmacht, darf das Gericht keine Betreuung anordnen und das Notvertretungsrecht gilt nicht. „Die Vorsorgevollmacht ist damit ein wichtiges Instrument zur Sicherung des Selbstbestimmungsrechts“, meint Thelen. „Das bleibt sie auch weiterhin – trotz Einführung des Notvertretungsrechts.“

Den letzten Willen umsetzen - mit Testamentsvollstrecker

2021-06-23

Vielfach haben Erblasser Sorge, dass ihre Erben mit der Verteilung des Nachlasses und seiner Verwaltung überfordert sind oder deswegen gar Streit entsteht. Dann wird das Erbe womöglich zur Last und das wollen die wenigsten. In diesen und in weiteren Fällen kann ein Testamentsvollstrecker helfen, den letzten Willen des Erblassers umzusetzen.

Vielfach haben Erblasser Sorge, dass ihre Erben mit der Verteilung des Nachlasses und seiner Verwaltung überfordert sind oder deswegen gar Streit entsteht. Dann wird das Erbe womöglich zur Last und das wollen die wenigsten. In diesen und in weiteren Fällen kann ein Testamentsvollstrecker helfen, den letzten Willen des Erblassers umzusetzen.

Streitvermeidung durch Auseinandersetzungsvollstreckung

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, geht der gesamte Nachlass auf diese als Erbengemeinschaft über. Alle Erben müssen sich dann über Verteilung oder Verkauf der einzelnen Nachlassgegenstände einigen. Gelingt das nicht und zerstreiten sich die Erben, kann am Ende sogar ein einzelner von ihnen die Teilungsversteigerung erzwingen. Über die Anordnung von Testamentsvollstreckung im Testament oder Erbvertrag kann das verhindert werden. Denn der Testamentsvollstrecker verteilt den Nachlass so, wie es der Erblasser wollte. Hierfür kann und sollte der Erblasser genaue Vorgaben machen. Möglich ist es aber auch, die Nachlassverteilung in das Ermessen des Testamentsvollstreckers zu stellen. Der Testamentsvollstrecker kann für die Dauer seines Amtes zudem Auflagen des Erblassers durchsetzen, etwa dass der Familienbesitz zusammengehalten und ein Haus für eine gewisse Zeit nicht verkauft wird.<br/>

Dauervollstreckung zum Schutz unerfahrener und hilfebedürftiger Erben

Dem Testamentsvollstrecker kann es auch zur Aufgabe gemacht werden, den Nachlass für die Erben über einen bestimmten Zeitraum und nach den Vorgaben des Erblassers zu verwalten, insbesondere wenn die Erben noch minderjährig oder zu unerfahren sind und daher keinen unmittelbaren Zugriff auf den Nachlass haben sollen. Häufig ordnet der Erblasser die Testamentsvollstreckung bis zum 25. Lebensjahr der Erben an und bestimmt, dass bis dahin aus dem Nachlass der Unterhalt sowie die Ausbildung der Erben finanziert werden sollen. Vorteilhaft ist dann, dass der Testamentsvollstrecker nicht denselben Kontrollmechanismen wie ein gesetzlicher Vertreter unterliegt. Anders als die Eltern bzw. der Vormund braucht er etwa keine familiengerichtliche Genehmigung für den Verkauf einer Immobilie.

Die Dauervollstreckung ist zudem bei sogenannten Behinderten- und Bedürftigentestamenten unabdingbar. Auch hier verwaltet der Testamentsvollstrecker den Nachlass und finanziert aus den Erträgen bestimmte Zuwendungen an das Kind mit Behinderung oder den überschuldeten Erben. Gleichzeitig kann der Zugriff des Staates oder der Gläubiger auf die Nachlasssubstanz verhindert werden. In diesen Fällen bedarf es jedoch eingehender Beratung und maßgeschneiderter Regelungen neben der Testamentsvollstreckung, um das gewünschte Ziel zu erreichen.

Die Person des Testamentsvollstreckers

Die ausgewählte Person sollte fachlich und persönlich geeignet und mit der Amtsübernahme einverstanden sein. Der Testamentsvollstrecker muss den Erben nötigenfalls Paroli bieten oder sie fürsorglich unterstützen können. Vorsicht ist geboten, wenn der Testamentsvollstrecker gleichzeitig zum Vormund der Erben berufen wird, denn dann kann die Bestellung eines Ergänzungspflegers nötig werden, den der Erblasser aber vorsorglich benennen kann.

Notarielle Beratung in Anspruch nehmen

Beim Erben muss die Freundschaft nicht aufhören. Die Testamentsvollstreckung setzt den letzten Willen des Erblassers um, hilft Streit zu vermeiden und kann hilfebedürftige und unerfahrene Erben schützen. Wegen der Vielzahl möglicher Regelungen und der zu beachtenden Fallstricke empfiehlt es sich jedoch, notarielle Beratung in Anspruch zu nehmen. Die Notarin oder der Notar wird dem Erblasser die für seinen Einzelfall passende Gestaltung vorschlagen.

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